Hết thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn không đồng nghĩa với việc người dân "mất nhà". Cư dân cần đồng thuận, nhanh chóng tái thiết, xây dựng lại khi chung cư cũ, không còn an toàn để ở.
Thời hạn sử dụng nhà chung cư sẽ theo niên hạn xây dựng công trình - Ảnh: BC
Thời gian qua, dư luận băn khoăn nhiều về quy định thời hạn sử dụng, niên hạn nhà chung cư và rồi lo mất nhà khi hết hạn sử dụng.
Tuổi Trẻ đã trao đổi với TS Lê Như Thạch - Chủ tịch Hội Khoa học Kỹ thuật Xây dựng TP.HCM (HCMCONS) - về mối quan tâm này.
Nhà chung cư có thể có thời hạn sử dụng cả 100 năm
* Thưa ông, mới đây Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình bảo đảm phù hợp, thống nhất với thời hạn sử dụng công trình theo pháp luật về xây dựng. Xin ông giải thích rõ các khái niệm này?
TS Lê Như Thạch, Chủ tịch Hội Khoa học Kỹ thuật Xây dựng TP.HCM (HCMCONS) - Ảnh: HỮU DUY
- Theo quy định pháp luật về xây dựng và quy chuẩn, niên hạn sử dụng của công trình là độ bền, khả năng sử dụng của công trình nhà ở.
Niên hạn công trình không giống nhau cho mọi nhà ở mà phụ thuộc vào cấp công trình và chia thành 4 cấp: cấp 1 có niên hạn sử dụng trên 100 năm, cấp 2 có niên hạn sử dụng 50 - 100 năm, cấp 3 có niên hạn 20 - 50 năm, cấp 4 có niên hạn dưới 20 năm.
Thông thường các nhà chung cư cao trên 20 tầng được xây dựng với tiêu chuẩn cấp 1 tương đương niên hạn từ 100 năm trở lên.
Như vậy, với thời hạn sử dụng nhà chung cư căn cứ theo niên hạn xây dựng, cư dân đô thị có thể yên tâm với thời hạn sử dụng nhà kéo dài cả trăm năm.
* Chính phủ cũng yêu cầu quy định cụ thể việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng. Nhà chung cư hết niên hạn sử dụng thì chuyện gì xảy ra?
- Niên hạn là mức quy định tối thiểu về chất lượng nhà ở cần đảm bảo theo tiêu chuẩn kỹ thuật khi xây dựng nhà chung cư.
Tương tự như khi người dân đi mua lương thực thực phẩm, trên sản phẩm đều có ghi hạn sử dụng. Khi hết hạn sử dụng, sản phẩm đó không phải hoàn toàn không sử dụng được nữa mà chất lượng chỉ giảm đi cũng như độ an toàn không còn bảo đảm.
Theo quy định, khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng sẽ phát sinh yêu cầu phải tiến hành kiểm định chất lượng. Nếu kết quả kiểm định còn an toàn để ở trong khoảng bao nhiêu năm thì cư dân vẫn tiếp tục ở.
Tuy nhiên, nếu kết quả kiểm định không còn an toàn để ở thì phải cải tạo, xây dựng lại theo quy định.
Quyền sở hữu nhà chung cư của cư dân vẫn được bảo đảm khi thời hạn sử dụng nhà đã hết - Ảnh: BC
Nhà ở hết hạn sử dụng quyền sở hữu vẫn còn
* Ông nhận định thế nào về việc có tâm lý băn khoăn với thời hạn sử dụng nhà chung cư 50 năm và e ngại mất quyền sở hữu nhà chung cư khi hết hạn?
- Trừ những chung cư đầu tư hạng mục căn hộ văn phòng, du lịch, thương mại…, thời hạn sử dụng chung cư thông thường là 50 năm theo thời hạn Nhà nước giao đất.
Còn với chung cư là nhà để ở, giấy chứng nhận cấp cho cư dân ghi rõ 2 nội dung về đất và nhà. Trong đó, về đất thì ghi nhận là đất ở với thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài, còn thời hạn sở hữu nhà sẽ để trống.
Điều này được hiểu là quyền sở hữu nhà được ghi nhận ổn định, lâu dài trừ khi nhà đã hết niên hạn sử dụng và kết quả kiểm định không còn an toàn để ở, buộc phải xây dựng lại theo quy định.
Trong trường hợp nhà chung cư phải dỡ bỏ, xây dựng lại thì quyền sử dụng đất của toàn bộ cư dân hoàn toàn không mất đi, vẫn nguyên vẹn. Thửa đất chung cư thuộc quyền sử dụng chung của toàn bộ cư dân và về nguyên tắc cư dân phải bỏ tiền ra để xây dựng lại nhà chung cư mới.
Điều này tương tự một cá nhân có nhà trên đất của mình sau vài chục năm nhà xuống cấp, hư hỏng quá thì cũng phải tháo dỡ để xây dựng lại trên mảnh đất của mình.
Như vậy, về bản chất pháp lý cũng như quyền lợi của người dân có nhà đất riêng hay nhà chung cư đều giống nhau về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà.
* Như vậy, trong trường hợp nhà chung cư phải dỡ bỏ, xây dựng lại thì quyền lợi liên quan cư dân sẽ được xử lý ra sao?
- Nhà chung cư phải dỡ bỏ để xây dựng lại trong các trường hợp như sự cố, thiên tai, cháy nổ, hết niên hạn…
Về nguyên tắc, chủ sở hữu các căn hộ có thể tiếp tục cùng nhau tự tiếp tục bỏ tiền để xây dựng chung cư mới. Nếu không chủ sở hữu được bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỉ lệ phân chia diện tích sở hữu chung.
Trường hợp theo quy hoạch khu vực có chung cư không còn chức năng xây dựng chung cư, quyền sử dụng đất của người dân vẫn được xem xét, bồi thường theo quy định.
Chung cư Thanh Đa cũ sẽ được xây dựng lại khang trang, đẹp đẽ hơn - Ảnh: MINH HÒA
Cải tạo chung cư cũ để bảo đảm chuẩn sống văn minh
* Ông có khuyến cáo gì về việc hoàn thiện quy định thời hạn sử dụng chung cư cũng như thay đổi nhận thức của người dân trong việc đồng thuận xây dựng lại chung cư cũ?
- Như đã phân tích, chung cư cũng như nhà riêng đều có niên hạn/thời hạn sử dụng theo độ bền, chất lượng xây dựng. Khi chung cư cũ đến mức phải dỡ bỏ, xây dựng lại thì quyền sở hữu, quyền lợi của cư dân vẫn còn.
Vì vậy cư dân cần đồng thuận, chấp hành di dời để bảo đảm an toàn tính mạng cho chính mình, đồng thời phối hợp với chính quyền để giải quyết các thủ tục tái thiết tiếp theo bảo đảm hài hòa lợi ích giữa các bên.
Cư dân khi sống trong chung cư quá xuống cấp không chỉ ảnh hưởng vấn đề vệ sinh môi trường, sức khỏe mà còn nguy hiểm tính mạng. Chung cư là nơi một cộng đồng cùng sinh sống với nếp sống văn minh đô thị đòi hỏi mọi người phải tuân thủ quy chuẩn chung.
Đồng thời Nhà nước cần hoàn thiện khung pháp lý, minh bạch liên quan đến niên hạn, thời hạn sử dụng, vận hành, quản lý nhà chung cư; cần quy định rõ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi xây dựng mới nhà chung cư để đảm bảo quyền lợi của cư dân.
Mọi chính sách đều nhằm bảo vệ an toàn cao nhất cho người dân và kiến tạo chất lượng sống cho người dân với các khu nhà ở, đô thị mới khang trang hơn qua thời gian.
Ái Nhân (Tuổi Trẻ)
Cần làm gì để người dân hiểu đúng về thời hạn sử dụng nhà chung cư?
