Một trong những nguyên nhân chính khiến nhà ở cho thuê bị bỏ ngỏ, trở thành khoảng trống của thị trường bất động sản thời gian qua là cơ chế, chính sách chưa đủ sức khuyến khích doanh nghiệp đầu tư.
Hình thành phân khúc mới
Việc Chính phủ đang chuyển trọng tâm sang phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) và nhà ở cho thuê là sự đột phá trong tư duy quản lý, phát triển thị trường bất động sản.
Mới đây, Bộ Xây dựng đã đề nghị các địa phương thúc đẩy phát triển nhà ở cho thuê, khởi công các dự án đầu tư nhà ở cho thuê bằng vốn ngân sách quy mô lớn ngay trong quý 3 và 4-2026.
TP Hà Nội là một trong những địa phương tích cực hưởng ứng, khi đồng loạt khởi công 3 dự án nhà ở cho thuê, với tổng quy mô hơn 8.000 căn hộ, tổng vốn đầu tư dự kiến trên 30.000 tỷ đồng. Những dự án này đặt nền móng hình thành phân khúc nhà ở mới tại Hà Nội.
Tại TPHCM, ông Võ Khắc Thái, Phó Chủ tịch Thường trực Liên đoàn Lao động TPHCM, cho biết, cơ quan này đã ký kết biên bản thỏa thuận hợp tác với 8 doanh nghiệp phát triển 135.000 căn NƠXH với hình thức thuê, thuê mua đến năm 2030.
Liên đoàn Lao động TPHCM cũng tiếp tục chủ động tìm kiếm, kết nối và làm việc với các đối tác, doanh nghiệp nhằm phối hợp đầu tư phát triển NƠXH cho công nhân, lao động.
Tại TP Hải Phòng, 15 dự án nhà ở cho thuê bước đầu hình thành, với tổng số hơn 4.900 căn hộ. Đến nay, 744 căn hộ đã hoàn thành, đủ điều kiện đưa vào sử dụng.
Theo ông Lê Anh Quân, Phó Chủ tịch Thường trực UBND TP Hải Phòng, phát triển phân khúc nhà ở cho thuê là định hướng chiến lược trọng tâm, gắn kết chặt chẽ với quy hoạch tổng thể đô thị. Đến năm 2030, thành phố dự kiến hình thành hệ thống nhà ở cho thuê đa dạng về loại hình, đủ về quy mô và hợp lý về phân bố. Tổng quỹ nhà cho thuê dự kiến 15.000-17.000 căn.
Tại các địa phương như Hưng Yên, Đồng Nai, Bắc Ninh..., những dự án nhà ở cho thuê đầu tiên cũng vừa được khởi công. Các dự án này đều được bố trí ngân sách địa phương với mục tiêu đưa hàng chục ngàn căn hộ cho thuê vào vận hành trong thời gian sớm nhất.
Các địa phương cũng đang tích cực xây dựng dự thảo quy định về thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội. Đơn cử, tại Đồng Nai, giá thuê NƠXH dạng chung cư dự kiến khoảng 25.000-110.000 đồng/m²/tháng, tùy số tầng công trình.
Đề xuất Nhà nước xây nhà ở cho thuê
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, kiến nghị Nhà nước đưa ra nhiều cơ chế ưu đãi, hỗ trợ nhằm thu hút nhà đầu tư tham gia. Bởi vì, đối với các dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình, thu nhập thấp, thời gian tối thiểu để hoàn vốn lên tới hơn 20 năm. Thời gian hoàn vốn kéo dài khiến nhiều nhà đầu tư chưa mặn mà.
Đồng tình, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nêu rõ, sau một thời gian đưa vào khai thác, dự án phải đối mặt với áp lực lớn về chi phí bảo trì, sửa chữa, thay thế thiết bị và nghĩa vụ tài chính..., trong khi nguồn thu từ tiền thuê nhà không thể tăng tương ứng. Do đó, nhiều doanh nghiệp vẫn ưu tiên phát triển dự án để bán thay vì cho thuê.
Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, hầu hết các quốc gia đều có sự dẫn dắt của Nhà nước trong phát triển nhà ở cho thuê. Các địa phương nên bố trí quỹ đất sẵn có, có thể không thu tiền sử dụng đất và đưa thủ tục vào cơ chế “luồng xanh”, thậm chí cần giải quyết thủ tục đối với nhà ở cho thuê nhanh hơn NƠXH.
Bên cạnh đó, nên có nguồn vốn dài hạn với chi phí thấp. Đối với nhà ở cho thuê, cần quy định rõ mức lợi nhuận định mức, đồng thời cho phép bố trí một tỷ lệ đất phát triển nhà ở thương mại nhằm bù đắp chi phí.
Một số doanh nghiệp đã đặt ra bài toán lợi nhuận khá rõ ràng. Một căn hộ NƠXH có giá đầu tư khoảng 1 tỷ đồng. Nếu doanh nghiệp vay khoảng 80% giá trị, tương đương 800 triệu đồng, với lãi suất thương mại 13%-15%/năm, riêng chi phí lãi vay đã lên tới 8-10 triệu đồng/tháng, trong khi giá cho thuê khó có thể cao hơn con số này.
Doanh nghiệp phải cân nhắc rất kỹ trước khi quyết định đầu tư dù nhìn thấy nhu cầu lớn của thị trường và ý thức được trách nhiệm xã hội. Với mức thuế đất cao và cơ chế hoàn vốn chưa rõ ràng, doanh nghiệp sẽ không đạt hiệu quả, thậm chí thua lỗ nếu làm nhà cho thuê.
Từ thực tế trên, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản EZ, đề xuất Nhà nước hỗ trợ doanh nghiệp bằng những chính sách ưu đãi như giao đất sạch, cho vay lãi suất thấp hoặc cho vay không lãi suất, xây dựng cơ chế xác định giá thuê phù hợp để doanh nghiệp có thể thu hồi vốn và có lợi nhuận.
Đồng thời, Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà cho thuê thông qua các doanh nghiệp nhà nước hoặc quỹ nhà ở quốc gia, coi đây là nhiệm vụ chính trị thay vì mục tiêu lợi nhuận.
Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản EZ, đề xuất áp dụng mô hình hợp tác công - tư (PPP), hình thức BT (xây dựng - chuyển giao) để phát triển nhà ở cho thuê. Theo đó, Nhà nước giải phóng mặt bằng, giao đất sạch cho doanh nghiệp xây dựng dự án và thanh toán bằng quỹ đất khác để doanh nghiệp phát triển nhà thương mại, bù đắp chi phí đầu tư. Đồng thời đề xuất Quốc hội ban hành nghị quyết riêng về nhà ở cho thuê, kèm theo hướng dẫn cụ thể.
* Ông VƯƠNG DUY DŨNG, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng:
Nhà ở cho thuê là phân khúc chiến lược, dài hạn
Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã chuyển đổi mạnh tư duy, từ chỗ chủ yếu phát triển nhà ở thương mại sang phát triển đồng thời cả nhà ở thương mại, NƠXH và nhà ở cho thuê. Mỗi nhóm nhà ở sẽ có những cơ chế, chính sách tương ứng.
Trong đó, nhà ở cho thuê được xác định là phân khúc chiến lược, dài hạn, phục vụ đông đảo người dân, được đặc biệt quan tâm trong giai đoạn mới. Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã dành một chương riêng về phát triển nhà ở cho thuê, bổ sung quy định mới để thúc đẩy phát triển nhà ở, tạo lập nguồn cung từ nhiều nguồn vốn khác nhau; quy định chính sách cụ thể về đầu tư, xây dựng, đất đai...
* Ông HUỲNH THANH KHIẾT, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM:
Mở rộng đối tượng thuê nhà lưu trú công nhân
Theo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), chỉ công nhân đang làm việc tại khu công nghiệp mới được thuê nhà lưu trú tại khu công nghiệp đó. Trường hợp công nhân đã có gia đình thì người thân không thuộc đối tượng được lưu trú, dẫn đến nhiều nhà lưu trú công nhân tại các khu công nghiệp vẫn còn diện tích bỏ trống. Bên cạnh đó, quy định hiện hành cũng giới hạn phạm vi thuê theo địa bàn, nhà lưu trú tại khu công nghiệp nào thì chủ yếu phục vụ công nhân đang làm việc tại khu công nghiệp đó.
Để tháo gỡ những bất cập này, trong quá trình xây dựng Luật Phát triển đô thị, Sở Xây dựng đã tham mưu mở rộng đối tượng được thuê nhà lưu trú công nhân nhằm khai thác hiệu quả hơn quỹ nhà lưu trú hiện có.
Một vướng mắc khác là quy định về nhà đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân. Hiện nay, chủ đầu tư chính, nhà đầu tư thứ cấp và các doanh nghiệp hoạt động trong khu công nghiệp mới thuộc nhóm được đầu tư loại hình nhà ở này.
Luật Phát triển đô thị cho phép TPHCM mở rộng đối tượng là các nhà đầu tư có chức năng hoặc nhận chuyển nhượng từ những doanh nghiệp thuộc đối tượng được đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp. Qua đó, góp phần huy động thêm nguồn lực xã hội và nâng cao hiệu quả khai thác quỹ nhà lưu trú.
* KTS ĐÀO NGỌC NGHIÊM, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và phát triển đô thị Việt Nam:
Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần sớm được thông qua
Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã đề cập cơ bản đầy đủ các vấn đề đổi mới như loại hình nhà ở, nêu đồng bộ thể chế mang tính liên ngành, gắn với phát triển đô thị.
Dự thảo cũng đã phân cấp phân quyền trong việc đầu tư, phát triển nhà ở, xác định rõ nguồn lực thực hiện; đề cập đồng bộ các nội dung từ điều kiện được thuê, hình thức phát triển quỹ đất, các nguồn vốn đầu tư, các chính sách tài chính... Dự luật cần sớm được thông qua cùng với các quy định cụ thể để sớm đi vào cuộc sống, giải quyết căn cơ vấn đề chỗ ở cho người dân.
BÍCH QUYÊN - THANH HÀ - THI HIỀN ghi
