Báo cáo quý III của Trung tâm nghiên cứu thị trường One Mount Group cho thấy, TP HCM sau sáp nhập ghi nhận hơn 5.500 căn hộ mới được chào bán, tăng 261% so với cùng kỳ năm 2024, đánh dấu mức phục hồi cao nhất trong ba năm qua. Nguồn cung mới có sự phân bố chưa đồng đều, hơn 60% đến từ khu vực Bình Dương cũ, trong khi trung tâm TP HCM có khoảng 2.090 sản phẩm, chiếm 38%.

Dù nguồn cung cải thiện, giá căn hộ trung bình tại TP HCM vẫn tiếp tục tăng mạnh, đạt gần 96 triệu đồng mỗi m2, tăng 21% so với cùng kỳ. Các dự án mới mở trong quý dao động 108-131 triệu đồng mỗi m2, phần lớn thuộc phân khúc cao cấp. Cơ cấu giá cho thấy hơn 50% sản phẩm mới có giá trên 100 triệu đồng mỗi m2. Sau sáp nhập, biên độ giá căn hộ trải rộng từ 30 – 200 triệu đồng mỗi m2, nhưng căn hộ tầm trung vẫn chủ yếu tập trung ở Bình Dương, trong khi khu trung tâm duy trì mặt bằng giá cao nhất thị trường.

Báo cáo 9 tháng đầu năm của Bộ Xây dựng cũng chỉ ra giá căn hộ tại TP HCM trung bình đạt 89 triệu đồng mỗi m2, tăng 36% so với cùng kỳ năm ngoái. Còn theo DKRA Consulting, nguồn cung 9 tháng qua đã cải thiện đáng kể với gần 23.000 căn chào bán, trong đó khu lõi TP HCM mở bán hơn 10.000 sản phẩm. Bất chấp cung tăng, giá nhà vẫn duy trì mức cao, tập trung chủ yếu ở sản phẩm cao cấp trên 100 triệu đồng mỗi m2.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc One Mount Group, nhận định, trong 9 tháng đầu năm, cả Hà Nội và TP HCM đều chứng kiến giá căn hộ tăng mạnh, một số dự án trung tâm vượt mốc 100 triệu đồng mỗi m2. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ vẫn trên 80%, phản ánh sức hút bền vững của bất động sản tại các đô thị lớn, nơi nhu cầu ở thực và đầu tư vẫn duy trì cao.

Theo tính toán của One Mount Group, với mức giá trung bình hiện nay, một hộ gia đình thu nhập khá (1,3 tỷ đồng mỗi năm) cần khoảng 9-10 năm làm việc để sở hữu căn hộ tiêu chuẩn 70 m2 (giá 85-95 triệu đồng mỗi m2, chưa bao gồm VAT). Trong khi đó, nhóm thu nhập thấp dưới 200 triệu đồng mỗi năm gần như không có khả năng tiếp cận nhà thương mại, khi cần ít nhất hơn 35 năm tích lũy mới đủ tài chính. Xu hướng này phản ánh khoảng cách ngày càng rộng giữa thu nhập và giá bất động sản.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho biết sau sáp nhập, dù nguồn cung cải thiện, giá bất động sản khu trung tâm TP HCM vẫn khó giảm. Nguyên nhân chính là chi phí đầu vào cao, bao gồm giá đất, vật liệu xây dựng và nhân công, trong đó tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn, tạo áp lực lên giá bán.

Ngoài ra, theo ông Thắng, nguồn cung chưa đồng đều, chủ yếu tập trung ở vùng ven như Bình Dương, Nhà Bè, trong khi khu lõi TP HCM thiếu sản phẩm, giữ giá cao tại trung tâm. Nhu cầu ở thực và đầu tư ổn định, với tỷ lệ hấp thụ trên 80%, đặc biệt nhóm khách hàng thu nhập khá vẫn ưu tiên dự án chất lượng gần trung tâm, kéo giá đi lên. Thêm vào đó, tâm lý thị trường và kỳ vọng tăng giá khiến giao dịch phân khúc cao cấp vẫn sôi động. Hạ tầng và quy hoạch mở rộng TP HCM cũng tác động trực tiếp đến giá đất và căn hộ, duy trì mặt bằng giá cao bất chấp nguồn cung tăng.

"Trong bối cảnh đó, mặt bằng giá nhà ở tại TP HCM dự kiến khó có xu hướng giảm như kỳ vọng của một số nhà đầu tư, thậm chí tiếp đà tăng trưởng", ông Thắng dự báo.

Dự báo của One Mount Group, năm nay, nguồn cung sơ cấp TP HCM dự kiến đạt 28.000 căn. Năm 2026, nguồn cung duy trì khoảng 23.000 căn, với Bình Dương chiếm 65% năm nay và khoảng 50% năm sau, xác nhận xu hướng mở rộng về vùng ven sau sáp nhập. Với nguồn cung hồi phục, tốc độ hấp thụ cao và niềm tin dần trở lại, thị trường TP HCM và Hà Nội được kỳ vọng bước sang chu kỳ tăng trưởng mới, với sự cải thiện cả về cung - cầu và giá bán.

Phương Uyên