1. Thực trạng quy hoạch không gian ngầm TP. Hồ Chí Minh: Tiềm năng lớn và những khoảng trống pháp lý

Thành phố Hồ Chí Minh đang đối mặt với những thách thức nghiêm trọng của một đô thị nén ở mức độ cao. Với quy mô dân số thực tế hơn 10 triệu dân, mật độ dân số tại khu vực trung tâm lõi của Thành phố đã chạm mốc trên 30.000 người/km². Trong khi đó, hệ thống hạ tầng trên bề mặt đang gồng gánh một áp lực quá tải khủng khiếp: tỷ lệ đất dành cho giao thông hiện nay chỉ đạt khoảng 13 - 14% (thấp hơn nhiều so với chuẩn đô thị hiện đại là từ 20 - 25%), và diện tích cây xanh công cộng nằm ở mức báo động khi chỉ đạt dưới 1m²/người. Sự thiếu hụt không gian công cộng, ùn tắc giao thông cục bộ và tình trạng ngập lụt do biến đổi khí hậu đòi hỏi Thành phố phải tìm kiếm không gian phát triển mới. Khi quỹ đất trên bề mặt đã cạn kiệt, việc "dịch chuyển" một phần cấu trúc đô thị xuống lòng đất là xu thế tất yếu.

Thực tế, hệ thống không gian ngầm của Thành phố đã có những viên gạch đầu tiên. Toàn thành phố hiện có hơn 10.000 công trình có tầng hầm, chủ yếu là nhà ở liên kế và hệ thống khối đế của các cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại. Thành phố cũng đã định hình được mạng lưới hạ tầng kỹ thuật ngầm thông qua các chương trình ngầm hóa cáp viễn thông, lưới điện và cải tạo hệ thống thoát nước.

Tuy nhiên, nhìn một cách tổng thể, công tác quy hoạch và phát triển không gian ngầm thời gian qua vẫn mang tính cục bộ, phân tán. Gần 95% các công trình ngầm hiện hữu đang hoạt động biệt lập, hoàn toàn không có sự kết nối ngang với nhau hoặc kết nối với hệ thống hạ tầng công cộng chung. Nguyên nhân cốt lõi không nằm ở năng lực kỹ thuật, mà xuất phát từ "khoảng trống" của hành hành pháp lý. Thành phố thiếu một khung quy định chi tiết, mang tính quy phác riêng cho không gian ba chiều trong lòng đất. Quy hoạch ngầm thường bị động, "chạy theo" từng dự án riêng lẻ trên bề mặt. Việc thiếu quy trình lập, thẩm định và điều chỉnh rõ ràng khiến các nhà đầu tư e ngại, trong khi cơ quan quản lý nhà nước gặp lúng túng khi xử lý các vấn đề giao thoa quyền lợi sở hữu đất đai và kết nối không gian.

2. Tiêu điểm các "Điểm nóng" quy hoạch ngầm: Nơi Nghị quyết số 55/2026/NQ-HĐND phát huy giá trị trực tiếp

Giá trị thực tiễn lớn nhất của Nghị quyết số 55/2026/NQ-HĐND được thể hiện rõ nét khi soi chiếu vào ba "trọng điểm" áp lực quy hoạch lớn nhất của Thành phố hiện nay, nơi lòng đất đóng vai trò quyết định cho sự thành bại của đô thị:

Khu trung tâm hiện hữu 930ha: Giải bài toán nén và bảo tồn di sản

Khu vực trung tâm lịch sử 930ha (bao gồm quận 1, quận 3, một phần quận 4 và Bình Thạnh cũ) là nơi có mật độ công trình và giá trị đất đai cao nhất Thành phố. Theo đồ án định hướng, khu vực này quy hoạch mạng lưới bãi đậu xe ngầm kết hợp thương mại dịch vụ tại các khu vực lõi như: Công viên 23/9 (quy mô khoảng 11 ha, định hướng khai thác ngầm đến 4 tầng), Công viên Lê Văn Tám (quy hoạch sức chứa khoảng 2.000 ô tô và 1.250 xe máy), và Sân khấu Trống Đồng. Do thiếu một khung pháp lý đồng bộ về sở hữu và kết nối không gian ngầm, các dự án xã hội hóa này đã gặp vướng mắc kéo dài nhiều năm qua.

Sự ra đời của Nghị quyết giúp việc xây dựng các không gian ngầm xung quanh lõi trung tâm cũ không còn là những dự án đơn lẻ, mà được đặt trong một chỉnh thể quy hoạch ba chiều thống nhất, giúp khơi thông các dự án bãi xe ngầm đang bế tắc và bảo vệ toàn vẹn cấu trúc các tòa nhà di sản phía trên.

Khu đô thị mới Thủ Thiêm: Bản quy hoạch ngầm hiện đại ngay từ vạch xuất phát

Trái ngược với sự chật chội của khu trung tâm cũ, Khu đô thị mới Thủ Thiêm có tổng diện tích 657 ha (thuộc Thành phố Thủ Đức) là một khu đô thị mới lý tưởng để triển khai những mô hình quy hoạch tiên tiến nhất. Thủ Thiêm định hướng trở thành trung tâm tài chính quốc tế, với trục lõi là Quảng trường trung tâm rộng khoảng 20 ha và Đại lộ Vòng cung. Khu vực này đòi hỏi hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngầm (hào kỹ thuật, tuynel kỹ thuật) kết nối liên hoàn kết hợp với các trung tâm thương mại ngầm dịch vụ quy mô lớn dưới lòng đất.

Nghị quyết 55/2026/NQ-HĐND cung cấp công cụ pháp lý mạnh mẽ cho Thủ Thiêm thông qua quy định phân tầng không gian ngầm theo chiều sâu (tầng nông, tầng trung, tầng sâu) gắn với nhóm chức năng ưu tiên. Lòng đất Thủ Thiêm sẽ được phân chia khoa học ngay từ đầu: tầng nông dành cho các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị, tầng trung cho thương mại dịch vụ và bãi xe, tầng sâu cho hệ thống giao thông đại chúng công cộng. Sự rõ ràng này ngăn chặn nguy cơ mâu thuẫn chồng chéo không gian giữa các siêu dự án cao tầng khi đồng loạt triển khai phần ngầm tại bán đảo này.

Các khu vực nhà ga TOD (Phát triển đô thị hướng dịch vụ giao thông)

Trọng điểm hạ tầng của Thành phố hiện nay là Tuyến đường sắt đô thị số 1 (Bến Thành – Suối Tiên) có chiều dài 19,7 km, sở hữu 3 ga ngầm cốt lõi nằm tại khu vực trung tâm quận 1:

• Ga trung tâm Bến Thành: Có quy mô dài 236m, rộng 60m, sâu khoảng 32m với 4 tầng ngầm, đóng vai trò là đầu mối kết nối 4 tuyến Metro trong tương lai (Tuyến 1, 2, 3a, 4).
• Ga Nhà hát Thành phố và ga Ba Son: Đều có cấu trúc 4 tầng ngầm hiện đại, sở hữu diện tích sàn xây dựng khổng lồ dưới lòng đất.

Lòng đất xung quanh các nhà ga này không chỉ là nơi đón trả khách, mà định hướng trở thành các trung tâm thương mại ngầm sầm uất. Nghị quyết đã trực tiếp gọi tên khu vực này với yêu cầu: “Đối với khu vực nhà ga đường sắt đô thị, khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD)... phải bảo đảm kết nối không gian ngầm giữa nhiều công trình, nhiều khu đất liền kề, hình thành hệ thống không gian ngầm liên hoàn, đồng bộ”. Đây là bước ngoặt pháp lý phá bỏ ranh giới biệt lập của từng khu đất, buộc các chủ đầu tư cao ốc tư nhân xung quanh ga Metro phải thiết kế kết nối ngang với hệ thống lõi ngầm của Thành phố, tạo ra một mạng lưới bộ hành – thương mại ngầm liên tục.

Nghị quyết xác định rõ: “Quy hoạch không gian ngầm Thành phố là quy hoạch không gian ba chiều theo chiều sâu trong lòng đất, được lập trên phạm vi toàn Thành phố”. Điểm sáng lớn nhất tại Điều 3 chính là việc bắt buộc phải phân tầng không gian ngầm theo chiều sâu (tầng nông, tầng trung, tầng sâu) gắn với nhóm chức năng ưu tiên.

Đặc biệt, đối với các khu vực nhà ga đường sắt đô thị, khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) hay các trung tâm đô thị mới, Nghị quyết yêu cầu phải bảo đảm kết nối không gian ngầm giữa nhiều công trình, nhiều khu đất liền kề để hình thành một hệ thống không gian ngầm liên hoàn, đồng bộ. Quy định này đặt dấu chấm hết cho tình trạng "mạnh ai nấy làm", ngăn chặn việc các tòa nhà cao tầng xây hầm đóng kín biệt lập, mở đường cho những đại lộ ngầm kết nối xuyên suốt từ ga metro đến các trung tâm thương mại và không gian công cộng ngầm.

3. Lời giải cho bài toán nguồn lực đầu tư: Cơ chế tài trợ sản phẩm quy hoạch đầy đột phá

Một trong những nút thắt lớn nhất của công tác quy hoạch đô thị tại Việt Nam nói chung và Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng là kinh phí. Quy hoạch không gian ngầm đòi hỏi dữ liệu địa chất công trình, địa chất thủy văn cực kỳ phức tạp và tốn kém. Nếu chỉ trông chờ vào ngân sách nhà nước, việc triển khai sẽ mất rất nhiều thời gian.

Nghị quyết số 55/2026/NQ-HĐND đã mở ra một cơ chế xã hội hóa mạnh mẽ nhưng vô cùng chặt chẽ: Cho phép tài trợ sản phẩm Quy hoạch không gian ngầm.

Cơ chế này mang lại giá trị thực tiễn vượt trội thông qua việc đa dạng hóa nguồn lực:

• Giải phóng nguồn lực tư nhân: Thành phố được quyền tiếp nhận các sản phẩm quy hoạch chất lượng cao, sử dụng công nghệ tiên tiến từ các tổ chức, tập đoàn có tiềm lực kinh tế và kinh nghiệm quốc tế tài trợ một cách tự nguyện.
• Hàng rào kiểm soát lợi ích nhóm cực kỳ nghiêm ngặt: Để ngăn chặn tình trạng "tài trợ quy hoạch để trục lợi địa ốc", Nghị quyết quy định rõ: Nhà tài trợ không được can thiệp vào nội dung thẩm định, phê duyệt quy hoạch. Sau khi bàn giao, sản phẩm thuộc toàn quyền quản lý, điều chỉnh của Nhà nước mà không bị ràng buộc bởi bất kỳ điều kiện thương mại hay bản quyền nào.
• Minh bạch hóa tuyệt đối: Thông tin về nhà tài trợ, giá trị tài trợ phải được công khai rộng rãi để phục vụ công tác phòng chống tham nhũng, lãng phí.

Chính sách lưỡng dụng này vừa giúp Thành phố nhanh chóng có được bản đồ quy hoạch ngầm hiện đại mà không tốn ngân sách lập, vừa bảo đảm thượng tôn pháp luật và lợi ích công cộng.

4. Giải pháp thúc đẩy đưa Nghị quyết số 55/2026/NQ-HĐND vào cuộc sống

Để Nghị quyết số 55/2026/NQ-HĐND phát huy tối đa giá trị thực tiễn ngay khi có hiệu lực từ ngày 01/10/2026, Ban Đô thị HĐND Thành phố đề xuất các nhóm nhiệm vụ trọng tâm cần tập trung triển khai:

• Một là, ưu tiên thí điểm quy hoạch ngầm tại các điểm nóng: UBND Thành phố cần tập trung nguồn lực áp dụng quy định mới để lập hoặc điều chỉnh cục bộ quy hoạch không gian ngầm tại lõi trung tâm hiện hữu 930ha, bán đảo Thủ Thiêm và các trục ga ngầm Metro số 1 để sớm khơi thông dòng vốn đầu tư bãi xe ngầm và trung tâm thương mại ngầm.
• Hai là, khẩn trương hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chất: Chỉ đạo Sở Quy hoạch - Kiến trúc phối hợp với các sở, ngành liên quan tập hợp, số hóa toàn bộ tài liệu về địa chất công trình, địa chất thủy văn và hiện trạng các tầng hầm hiện có nhằm tạo nguồn dữ liệu đầu vào chuẩn xác.
• Ba là, ban hành tiêu chí minh bạch tiếp nhận tài trợ sản phẩm quy hoạch: Xây dựng quy trình tiếp nhận, đánh giá sản phẩm quy hoạch từ nhà tài trợ một cách công khai, công bằng, loại bỏ hoàn toàn các rủi ro pháp lý về "lợi ích nhóm".
• Bốn là, tăng cường công tác giám sát của Hội đồng nhân dân: Thường trực HĐND, các Ban của HĐND và các đại biểu HĐND Thành phố sẽ thiết lập chương trình giám sát thường xuyên đối với tiến độ lập, thẩm định quy hoạch ngầm, bảo đảm các mốc thời gian quy định tại Nghị quyết được tuân thủ nghiêm túc.

Khai thác không gian ngầm không còn là câu chuyện của tương lai xa xôi mà đã trở thành mệnh lệnh thực tiễn của phát triển đô thị hiện đại tại Thành phố Hồ Chí Minh. Việc HĐND Thành phố ban hành Nghị quyết số 55/2026/NQ-HĐND ngay tại thời điểm Luật Phát triển đô thị có hiệu lực thể hiện tầm nhìn sắc bén, tư duy đổi mới và trách nhiệm cao trước tương lai phát triển của Thành phố.

Nghị quyết chính là bệ phóng pháp lý vững chắc, biến những ý tưởng "thành phố dưới lòng đất" tại khu trung tâm 930ha, bán đảo Thủ Thiêm hay các trục TOD trở thành những bản đồ quy hoạch khả thi, rõ ràng và đầy tính khoa học. Với sự đồng lòng của hệ thống chính trị, sự minh bạch trong quản lý và sự tham gia mạnh mẽ của các nguồn lực xã hội, không gian ngầm của Thành phố Hồ Chí Minh sẽ sớm được đánh thức, trở thành không gian sống, kinh doanh và văn hóa an toàn, bền vững, đóng góp quan trọng vào tầm vóc của một siêu đô thị văn minh, hiện đại trong kỷ nguyên mới.

Hình ảnh minh họa GTCC ngầm

Hình ảnh minh họa bãi xe ngầm

Hình ảnh minh họa kết nối không gian ngầm